החלטה בתיק ת"א 55726-11-12

לפני בקשה לביטול צו מניעה זמני שניתן בהסכמה בדיון מיום 27.12.12 (להלן:-" הבקשה").

1.         רקע:

(א)                      המשיבים 1-2 (להלן:-" התובעים" או " המשיבים") הגישו תובענה בה עתרו לפסק דין הצהרתי כי הם בעלי הזכויות בשטח של 1000 מ"ר מהמקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 4342 המצויה בשכונת גן חקל ברמלה (להלן:-" המקרקעין") וכי אין למבקשת כל זכויות במקרקעין. כן עותרים המשיבים לביטול כל הסכם חלוקה ו/או שיתוף ו/או חליפין בין הנתבעים השונים. בכתב התביעה נטען כי בשנת 1983 רכשו מר אבו גאנם פרחאן וגב' אבו גאנם פוז (להלן:-" ה"ה אבו גאנם") 500 מ"ר מהמקרקעין מהגב' וחידי סבחה ברגס ז"ל (להלן:-" המנוחה"). בשנת 1993 רכשה מהם המשיבה 2 (להלן:-" המשיבה") שטח זה. גם המשיב 1 (להלן:-" המשיב") רכש מהמנוחה 500 מ"ר מהמקרקעין, כך שבסך הכל נרכשו על ידי המשיבים 1,000 מ"ר. זכויות המשיבים מעולם לא נרשמו על שמותיהם והמשיבים הפורמאליים הם הרשומים כבעלי הזכויות.   

(ב)                      במטרה להסדיר את רישום זכויותיהם פנו המשיב ביחד עם ה"ה אבו גאנם לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למנות את עו"ד רון הרבט ככונס נכסים לשם השלמת רישום הזכויות (ה"פ 637/96). בית המשפט אישר את המינוי אך לטענת התובעים, לא רשם כונס הנכסים את הזכויות כפי שהיה אמור לעשות. בשנת 2010 נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיב וה"ה אבו גאנם (שאת חלקם במקרקעין רכשה המשיבה). רישום הזכויות על שם התובעים טרם הושלם, לשיטתם, מהטעם שעיריית רמלה סירבה ליתן להם אישור להעברת הזכויות על שמם בטענה שעליהם להסדיר קודם לכן את תשלומי היטל ההשבחה שחלים על המקרקעין.

בכתב התביעה נטען כי עיריית רמלה פועלת כאמור בשל לחצים שהפעילה עליה המבקשת.

(ג)                        במהלך השנים בוצעו הליכי איחוד וחלוקה למקרקעין. בשנת 1997 נכנסה לתוקפה תכנית מתאר לה/21/1000/א' שלפיה המקרקעין חולקו לארבעה מגרשים שמספריהם 101-104 (להלן:-" התכנית הכללית"). בשנת 2010 נכנסה לתוקפה תכנית מפורטת (לה/מק/21/1000/ד') שלפיה חולק מגרש 104 לשלושה מגרשים, שמספריהם 104/1-104/3 (להלן:-" התכנית המפורטת"). 

התובעים טוענים לזכויות ב-1,000 מ"ר ממגרש 104 בעוד המבקשת טוענת כי רכשה את מלוא זכויות במגרש 104/3 (להלן:-" המגרש") ועתה בונה היא בו מרכז מסחרי. החניון של המרכז המסחרי עתיד להבנות בשטח שלגביו טוענים התובעים לזכויות.

(ד)                      בכתב התביעה טוענים התובעים כי התכנית הכללית נסמכה על טבלת הקצאה ואיזון שלא שיקפה את זכויות כל בעלי חלקות, בין היתר של התובעים, ומשכך החלוקה שיצרה אינה חוקית. כמו כן התכנית לא פורסמה להפקדה טרם אישורה כנדרש ומשכך לא יכולים היו לדעת אודותיה טרם אישורה ולהגיש התנגדות כדין. לתכנית המפורטת, אותה יזמה המבקשת, התנגדו התובעים במסגרת ההליכים לאישורה שנוהלו לפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמלה (להלן:-" הוועדה המקומית"), אך זו דחתה טענותיהם והתכנית המפורטת אושרה. התובעים סבורים כי התנהלות הוועדה המקומית אינה חוקית מאחר  שהחלטותיה פוגעות בזכויותיהם הקנייניות במקרקעין. נוכח כל האמור לעיל טוענים התובעים כי יש להורות על בטלות התכניות וכל הסכם חלוקה או שיתוף שנחתם בעקבותיהן בין הנתבעים בנוגע למקרקעין, ובין היתר, גם חוזה הרכישה לפיו רכשה המבקשת זכויות  במגרש.

(ה)                      משקיבלה המבקשת היתר בניה לבנות על המגרש הגישו התובעים לוועדת הערר-ערר שמספרו 132/12 לביטול ההיתר, אך הוא נדחה. נוכח האמור הוגשה התובענה דנן ועימה בקשה לצו למניעת בניית המרכז המסחרי בשטח שלגביו טוענים התובעים כי הוא בבעלותם.

(ו)                        בדיון שהתקיים לפני ביום 27.12.12 הסכימו הצדדים כי עד מתן פסק דין בתובענה לא תבצע המשיבה כל פעולת בנייה בשטח שסומן על נספח א3' לכתב התביעה כתת חלקה 3/52 בשטח של דונם, לגביו טוענים התובעים לזכויות (להלן:-" צו המניעה הזמני").

(ז)                       לאחר שאושרה ההסכמה שלפיה יינתן צו המניעה הזמני, הגישו התובעים לוועדת הערר ערר נוסף שמספרו 020/13 בו ביקשו להפסיק את הבנייה גם מעבר לשטח לגביו טוענים הם לזכויות. ערר זה נדחה אף הוא.

(ח)                      המבקשת הגישה ביום 24.4.13 בקשה לסילוק התביעה על הסף ולחילופין לביטול צו המניעה הזמני - וזו נדחתה ככל שהיא נוגעת לבקשה לסילוק על הסף. בדיון שהתקיים לפניי הסכימו הצדדים כי לאחר שיוגשו סיכומים בבקשה לביטול צו המניעה הזמני תינתן החלטתי, ומשאלו הוגשו הגיעה העת ליתן החלטה.

יצוין כי המשיבים הגישו בקשה למחיקת חלקים מסיכומי המבקשת בבקשה ולחילופין ביקשו לחקור את המצהיר מטעם המבקשת. לבקשתם אתייחס במסגרת החלטה זו.

2.       טענות הצדדים:

          טענות המבקשת:

          טענות המבקשת לקוחות הן מהמישור העובדתי הן מהמישור המשפטי.

(א)               באשר למישור העובדתי- מכוח תכניות בניין עיר מאושרות וחלוטות, הוקנו למבקשת זכויות במגרש 104/3 והוצא לה היתר בניה מתאים. הזכויות הוקנו כתוצאה מרכישתן בכסף מלא מגורמים פרטיים - ונרשמו על שמה כדין. לעומת זאת, המשיבים טוענים לזכויות שנרכשו מרשות הפיתוח בשנת 1996 אך אלו לא נרשמו והערת אזהרה נרשמה לראשונה בשנת 2010. כלומר, המבקשת טוענת לזכויות רשומות ודאיות לעומת טענה לזכויות חסרות ודאות.

(ב)               במישור המשפטי - המבקשת מתייחסת למבחנים שהותוו בפסיקה לאישורו של צו מניעה זמני- סיכויי התובענה להתקבל ומאזן הנוחות-

(אא)         לפי מבחן סיכויי התובענה להתקבל- הרי שבתובענה שהוגשה על ידי המשיבים מבוקשים סעדים אותם לא ניתן לקבל: לא ניתן להצהיר כי המשיבים הם בעלי הזכויות ב-1,000 מ"ר מסוימים מהמקרקעין, שכן אף אם יוכח בסופו של ההליך שלמשיבים זכויות בקרקע הרי שמדובר בזכויות במושע. כמו כן מדובר בחלק מזכויות שהיו בעבר של רשות הפיתוח. כן לא ניתן להצהיר כי אין למבקשת זכויות במקרקעין, שהרי המבקשת כבר רשומה כבעלת זכויות בנסח המקרקעין אותם רכשה. כך גם לגבי הסעד השלישי, שלפיו מבוקש שיוצהר על ביטולו של כל הסכם הנוגע למקרקעין - מדובר על ביטול הסכם בין הבעלים במגרש שניתנה עוד בימי אישור התוכנית הראשונה בשנת 2002. בשעתו ניתנה הסכמת כל הבעלים הרשומים כבעלי זכויות במקרקעין ואילו המשיב רשם הערה אודות זכויותיו רק בשנת 2010 והמשיבה לא עשתה כן עד היום, למרות שאלו נרכשו עוד בשנת 1996. גם אלו מהם קנו את הזכויות, ה"ה אבו ג'אנם, לא רשמו את זכויותיהם עד לשנת 2010.  גם המנוחה שרכשה זכויותיה בשנת 1959 ולימים מכרה חלק מהן למשיב לא רשמה זכויותיה במרשם המקרקעין עד היום. מכל האמור לעיל עולה כי המבחן הראשון למתן צו מניעה זמני, סיכויי התובענה להתקבל, אינו מתקיים בעניינינו.